Energieausweis 2026: Pflichten und Fristen für Eigentümer

Bei jedem Mieterwechsel und bei jedem Verkauf fällt dieselbe Prüfpflicht an: Liegt ein gültiger Energieausweis vor, und steht er rechtzeitig zur Verfügung? Für Eigentümer, die mehrere Einheiten verwalten, ist das kein Ausnahmefall, sondern Routinebetrieb. Wer den Ablauf nicht systematisiert hat, riskiert Bußgelder bis 10.000 Euro und Ansprüche der Mieter oder Käufer.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist seit dem 29. Juli 2026 in Kraft und hat das Gebäudeenergiegesetz (GEG) formal abgelöst. Für die Energieausweis-Praxis gilt bis zum 31. Dezember 2026 noch der gewohnte GEG-Rahmen. Ab dem 1. Januar 2027 treten neue Regelungen in Kraft, die insbesondere gemischt genutzte Gebäude und den Verbrauchsausweis für Altbauten betreffen. Dieser Artikel erklärt den aktuellen Stand und was sich ab 2027 konkret ändert.

Was der Energieausweis zeigt und warum er zählt

Der Energieausweis dokumentiert die energetische Qualität eines Gebäudes auf einer standardisierten Skala. Für Wohngebäude bleibt die bekannte Skala von A+ bis H in Kraft:

Klasse	Endenergiebedarf
A+	bis 30 kWh/(m²a)
A	über 30 bis 50 kWh/(m²a)
B	über 50 bis 75 kWh/(m²a)
C	über 75 bis 100 kWh/(m²a)
D	über 100 bis 130 kWh/(m²a)
E	über 130 bis 160 kWh/(m²a)
F	über 160 bis 200 kWh/(m²a)
G	über 200 bis 250 kWh/(m²a)
H	ab 250 kWh/(m²a)

Ein Gründerzeitgebäude ohne energetische Sanierung landet typischerweise in Klasse F oder G. Ein moderner Neubau nach dem GEG-Standard 2024 erreicht in der Regel Klasse A oder B. Diese Einordnung beeinflusst die Heizkosten der Bewohner direkt und damit zunehmend auch die Vermietbarkeit und den Marktwert des Objekts.

Für Eigentümer mit mehreren Liegenschaften liefert der Vergleich der Effizienzklassen im Bestand eine schnelle Priorisierung für energetische Investitionen: Objekte mit Klasse G oder H haben den höchsten Modernisierungsdruck, sowohl regulatorisch als auch marktmäßig.

Wann der Energieausweis Pflicht ist

§ 80 GEG (jetzt § 80 GModG) regelt die Pflichtanlässe abschließend. Vier Situationen sind für Bestandshalter im Regelbetrieb relevant:

Neuvermietung. Bei jeder Neuvermietung einer Wohnung oder Gewerbeeinheit muss ein gültiger Energieausweis vorliegen. Bei der Besichtigung ist der Ausweis deutlich sichtbar auszulegen oder auszuhändigen. Findet keine Besichtigung statt, ist der Ausweis auf Anfrage unverzüglich vorzulegen. Spätestens beim Vertragsabschluss erhält der Mieter eine Kopie.

Verkauf. Beim Verkauf eines Gebäudes oder einer Wohneinheit gelten dieselben Pflichten. Der Ausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden; nach Vertragsabschluss erhält der Käufer eine Kopie. Das Original verbleibt beim Eigentümer.

Neubau. Für Neubauten ist nach Fertigstellung zwingend ein Bedarfsausweis auszustellen. Verbrauchsdaten liegen zum Zeitpunkt der Fertigstellung noch nicht vor.

Aushangpflicht. Gebäude mit starkem Publikumsverkehr, zum Beispiel größere Gewerbeeinheiten mit öffentlich zugänglichen Bereichen, müssen den Energieausweis in gut sichtbarer Lage aushängen.

Ein laufendes Mietverhältnis ohne Mieterwechsel und ohne Eigentumsübertragung löst keine Pflicht aus. Der Ausweis wird erst wieder relevant, wenn das nächste Transaktionsereignis eintritt.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis: Welcher gilt bis Ende 2026

Für die Wahl des Ausweistyps gelten bis zum 31. Dezember 2026 die Regeln des GEG.

Der Bedarfsausweis (§ 81 GEG) basiert auf einer technischen Gebäudeanalyse. Dämmstandard, Heizanlage, Fenster und Bausubstanz werden berechnet. Das Ergebnis ist unabhängig vom Nutzungsverhalten der Bewohner. Er ist der objektivere Ausweis, aber auch der aufwendigere und teurere.

Der Verbrauchsausweis (§ 82 GEG) basiert auf den realen Energieverbrauchsdaten der letzten drei Abrechnungsjahre. Er ist günstiger und schneller zu erstellen, spiegelt aber das individuelle Heizverhalten der bisherigen Nutzer wider. In unterbelegten oder sparsam beheizten Einheiten fällt der Verbrauch systematisch niedriger aus, als der bauliche Zustand des Gebäudes erwarten lässt.

Bedarfsausweis zwingend vorgeschrieben (§ 80 Abs. 3 GEG) bis Ende 2026:

Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 benötigen den Bedarfsausweis, sofern das Gebäude nicht nachträglich auf den Wärmeschutzstandard der Wärmeschutzverordnung von 1977 modernisiert wurde. In Hamburg betrifft das einen erheblichen Teil der Gründerzeit-Bestände in Eimsbüttel, Altona, Eppendorf und Winterhude. In Münster trifft es viele Gründerzeit- und Vorkriegsgebäude in der Innenstadt und in den gründerzeitlichen Stadtteilen.

Der Bedarfsausweis kostet mehr und braucht mehr Vorlaufzeit. Wer eine Neuvermietung in einem solchen Objekt plant, muss den Auftrag früh genug erteilen. Kurzfristig eingereichte Aufträge können zu Lieferzeiten von mehreren Wochen führen.

Pflichtangaben im Inserat

§ 87 GEG schreibt vor, was in einer kommerziellen Immobilienanzeige zur Energie zu stehen hat, wenn ein Energieausweis vorhanden ist. Für Wohngebäude sind das fünf Pflichtangaben:

1. Art des Ausweises: Bedarfs- oder Verbrauchsausweis
2. Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs in kWh/(m²a)
3. Wesentlicher Energieträger für die Heizung
4. Baujahr des Gebäudes laut Ausweis
5. Energieeffizienzklasse

Diese Angaben müssen direkt im Inserat stehen. Ein Verweis auf einen externen Link, über den die Informationen abrufbar wären, reicht nicht aus. Gerichte haben das in mehreren Fällen klargestellt.

Fehlen die Angaben oder sind sie falsch, liegt bereits eine Ordnungswidrigkeit vor, unabhängig davon, ob der Ausweis selbst korrekt ausgestellt ist.

Gültigkeit: Zehn Jahre, dann Erneuerungspflicht

Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab dem Ausstellungsdatum (§ 79 GEG). Abgelaufene Ausweise dürfen nicht mehr verwendet werden. Vor jeder Neuvermietung oder jedem Verkauf ist daher zu prüfen, ob der vorliegende Ausweis noch gültig ist.

Eine laufende Pflicht zur Erneuerung besteht nicht, solange das Mietverhältnis besteht. Erst beim nächsten Transaktionsereignis muss ein gültiger Ausweis vorliegen.

Sinnvoll ist eine freiwillige Erneuerung nach abgeschlossenen energetischen Sanierungsmaßnahmen. Wer ein Objekt dämmt, die Heizanlage erneuert oder Fenster tauscht, kann damit mehrere Effizienzklassen aufsteigen. Ein aktualisierter Ausweis mit besserer Klasse ist beim nächsten Mieterwechsel ein nachweisbares Qualitätsmerkmal und kann die Mietpreisfindung unterstützen.

Kosten und wer ausstellen darf

Ausstellen dürfen Energieausweise nach § 88 GEG: Architekten, Bauingenieure, Physiker und qualifizierte Handwerks- und Techniker-Fachleute mit einschlägiger Ausbildung und mindestens zwei Jahren Berufserfahrung. Nicht jeder Anbieter, der Energieausweise bewirbt, ist berechtigt. Wer ohne Berechtigung ausstellt, handelt selbst ordnungswidrig.

Die Energieeffizienz-Expertenliste der dena bietet eine kostenlose Suche nach zugelassenen Ausstellern mit rund 14.000 eingetragenen Fachleuten.

Kosten typisch:

• Verbrauchsausweis: 70 bis 100 Euro
• Bedarfsausweis: 300 bis 600 Euro, je nach Gebäudetyp und Aufwand

Bei größeren Portfolios lohnt es sich, Rahmenvereinbarungen mit qualifizierten Ausstellern zu treffen, um Prozesse zu standardisieren und Kosten planbar zu halten.

Was sich ab 1. Januar 2027 ändert

Das GModG tritt für den Energieausweis vollständig in Kraft. Für Eigentümer von Wohnimmobilien und Gewerbeportfolios sind drei Änderungen besonders relevant:

Wegfall der 1977-Pflicht für Wohngebäude. Die bisherige Bedarfsausweis-Pflicht für Altbauten mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor November 1977 entfällt. Eigentümer von reinen Wohngebäuden können dann frei zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis wählen, sofern die jeweiligen Voraussetzungen erfüllt sind.

Verbrauchsausweis nur noch für reine Wohngebäude. Der Verbrauchsausweis ist ab dem 1. Januar 2027 ausschließlich für Gebäude zulässig, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Für gemischt genutzte Objekte (zum Beispiel Ladenlokal im Erdgeschoss mit Wohnungen darüber) und reine Nichtwohngebäude ist ab 2027 zwingend der Bedarfsausweis zu verwenden. Wer heute für ein solches Objekt noch einen Verbrauchsausweis ausstellt, sollte prüfen, ob dieser vor dem nächsten Transaktionsereignis nach 2027 noch gültig sein wird.

Neue Datenbasis für den Verbrauchsausweis. Ab dem 1. Januar 2027 reichen zwei aufeinanderfolgende Abrechnungsjahre als Datengrundlage aus, statt bisher drei. Die letzte Abrechnungsperiode darf nicht älter als 18 Monate sein. Gleichzeitig wird der digitale, maschinenlesbare Energieausweis zum Standard.

Für Nichtwohngebäude kommt ab 2027 eine neue Effizienzklassenskala von A bis G hinzu, die an EU-Vorgaben der überarbeiteten Gebäudeenergieeffizienz-Richtlinie (EPBD) angelehnt ist. Für Wohngebäude bleibt die Skala A+ bis H unverändert.

Bußgelder und Durchsetzungsrisiken

Verstöße gegen die Energieausweis-Pflicht sind Ordnungswidrigkeiten nach § 108 GEG. Der Bußgeldrahmen beträgt bis zu 10.000 Euro. Betroffen sind Eigentümer, Vermieter, Verkäufer und Makler gleichermaßen.

In der Praxis liegt der typische Erstverstoß bei 200 bis 3.000 Euro. Im Wiederholungsfall steigen die Beträge deutlich. Eine nachträgliche Erstellung des fehlenden Ausweises heilt den Bußgeldtatbestand nicht automatisch: Wer zuerst vermietet und dann ausstellen lässt, bleibt dem Risiko ausgesetzt.

Die Durchsetzung ist strukturell erleichtert: Bei Inseraten über Immobilienportale sind die Pflichtangaben öffentlich prüfbar. Aufsichtsbehörden können Verstöße systematisch identifizieren, ohne auf Anzeigen angewiesen zu sein. Bei Vermietung ohne Energieausweis können Mieter zusätzlich Mietminderungs- und Schadensersatzansprüche geltend machen.

Fazit

Der Energieausweis ist eine der wenigen immobilienrechtlichen Dokumentationspflichten, die bei jedem Mieterwechsel und jedem Verkauf ohne Ausnahme fällig werden. Das GModG hat diese Pflicht nicht abgeschafft, sondern die Regeln für 2027 neu geordnet: mehr Wahlfreiheit für reine Wohngebäude, weniger für gemischt genutzte Bestände.

Für Portfolioinhaber ergibt sich daraus eine konkrete Checkliste: Ausweise im Bestand auf Gültigkeit prüfen, für gemischt genutzte Objekte rechtzeitig klären, ob ab 2027 ein Bedarfsausweis erforderlich wird, und den Ausstellungsprozess als Standardschritt vor jeder Neuvermietung und jedem Verkauf verankern.

Wenn Sie als Eigentümer von Mehrfamilienhäusern oder gewerblich genutzten Objekten die Energieausweis-Fristen und Gültigkeitsstatus nicht manuell verwalten wollen, sprechen Sie uns an. Wir führen für unsere Eigentümer ein Pflichtenheft pro Objekt, das Ausweisfristen, Gültigkeitsstatus und Erneuerungsauslöser enthält. Erstgespräch vereinbaren

Weitere relevante Artikel: GEG-Pflichten Hamburg 2026: Was Bestandshalter beachten müssen und Kommunale Wärmeplanung Hamburg: Was Eigentümer wissen müssen.