Mietpreisbremse Münster 2026: Was Eigentümer und Vermieter jetzt wissen müssen

Die Wiedervermietungsmiete in Münster lag 2024 im Schnitt bei 13,81 Euro pro Quadratmeter. Die ortsübliche Vergleichsmiete, auf die die Mietpreisbremse Bezug nimmt, liegt nach dem aktuellen qualifizierten Mietspiegel bei durchschnittlich 9,85 Euro pro Quadratmeter. Die Differenz zeigt, wie viel Spielraum die Mietpreisbremse in der Praxis tatsächlich einengt: Wer als Eigentümer in Münster vermietet, muss die rechtlichen Grenzen kennen.

Dieser Leitfaden erklärt die aktuelle Rechtslage für Vermieter in Münster, benennt die konkreten Obergrenzen, beschreibt die Ausnahmen und zeigt, was passiert, wenn ein Mieter die Mietpreisbremse einfordert.

Rechtliche Grundlage: Bundesgesetz und NRW Mieterschutzverordnung

Die Mietpreisbremse basiert auf §§ 556d bis 556g des Bürgerlichen Gesetzbuches. Das Bundesgesetz gilt nur in Gebieten, die die Länder per Rechtsverordnung als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen haben. Ohne eine solche Landesverordnung gilt die Mietpreisbremse nicht.

Für Münster hat das Land Nordrhein-Westfalen mit der Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW) vom 28. Januar 2025 gehandelt. Die Verordnung gilt seit dem 1. März 2025 und erfasst 57 Kommunen, darunter Münster. Sie löste die Vorgängerverordnung von 2020 ab und weitete den Geltungsbereich erheblich aus.

Auf Bundesebene war die Mietpreisbremse ursprünglich bis Ende 2025 befristet. Der Bundestag hat sie mit Gesetz vom 17. Juli 2025 bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Das Bundesverfassungsgericht hat eine Verfassungsbeschwerde gegen diese Verlängerung mit Beschluss vom 8. Januar 2026 nicht zur Entscheidung angenommen. Für Münster gilt die Mietpreisbremse damit bis mindestens Ende 2029.

Wie hoch darf die Neuvermietungsmiete in Münster sein?

Nach § 556d Abs. 1 BGB darf die Miete bei einer Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen.

Maßgeblich ist der qualifizierte Mietspiegel Münster 2025. Er gilt vom 1. April 2025 bis zum 31. März 2027 und weist eine durchschnittliche Netto-Kaltmiete von 9,85 Euro pro Quadratmeter aus. Dieser Wert ist ein Durchschnittswert. Der konkrete zulässige Betrag für eine bestimmte Wohnung ergibt sich aus den Tabellenwerten mit Zu- und Abschlägen für Baujahr, Ausstattung, Größe und Lage. Die Stadt Münster stellt auf ihrer Website einen Mietspiegelrechner bereit.

Ein Rechenbeispiel: Liegt die Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung laut Mietspiegel bei 10,00 Euro pro Quadratmeter, darf der Vermieter bei einer Neuvermietung höchstens 11,00 Euro pro Quadratmeter verlangen. Alles darüber hinaus ist für den Mieter angreifbar.

Zum Vergleich: Die Angebotsmieten bei Neuvermietungen lagen in Münster 2024 laut Marktberichten bei durchschnittlich 13,81 Euro pro Quadratmeter. Das zeigt, dass die Mietpreisbremse für viele Objekte in der Praxis relevant wird, sobald Mieter ihre Rechte einfordern.

Wichtig für die Berechnung: Angebotsmieten aus Inseraten sind keine ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB. Für die Mietpreisbremse zählt ausschließlich der amtliche Mietspiegel der Stadt Münster. Mehr zu den aktuellen Münsteraner Mietwerten lesen Sie in unserem Artikel zum Mietspiegel Münster 2025.

Kappungsgrenze in Münster: 15 Prozent in drei Jahren

Neben der Neuvermietungsgrenze enthält die NRW Mieterschutzverordnung 2025 eine zweite Einschränkung: die abgesenkte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen.

Nach § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB darf die Miete in bestehenden Mietverhältnissen innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöht werden. Für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Länder diese Grenze auf 15 Prozent absenken. NRW hat das für Münster getan.

Konkret bedeutet das: Lag die Miete vor drei Jahren bei 900 Euro, darf der Vermieter in einem Schritt oder über mehrere Schritte höchstens auf 1.035 Euro (900 Euro plus 15 Prozent) anheben. Eine Erhöhung auf 1.080 Euro wäre unzulässig.

Die Kappungsgrenze setzt zudem voraus, dass die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Liegt die Miete bereits auf dem Mietspiegel-Niveau, ist eine weitere Erhöhung nicht möglich, auch wenn die Dreijahresfrist noch nicht ausgeschöpft ist. Alles zur rechtssicheren Durchführung von Mieterhöhungen in Münster erklärt unser Leitfaden zur Mieterhöhung in Münster.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

§ 556f BGB definiert zwei gesetzliche Ausnahmen, bei denen die Mietpreisbremse nicht greift:

Neubau: Wohnungen, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Diese Ausnahme gilt dauerhaft, also auch für alle Folgevermietungen dieser Wohnungen. Der Vermieter muss das Erstbezugsdatum nachweisen können.

Umfassende Modernisierung: Wohnungen, die nach einer umfassenden Modernisierung erstmals neu vermietet werden, sind ebenfalls ausgenommen. Umfassend bedeutet in diesem Kontext: Die Modernisierungskosten müssen mindestens ein Drittel der ortsüblichen Neubaukosten betragen, und die Wohnung muss nach der Modernisierung einem Neubau qualitativ gleichkommen. Diese Ausnahme gilt nur für die erste Vermietung nach der Modernisierung. Ob die Voraussetzungen vorliegen, entscheidet im Streitfall das Gericht.

Zusätzlich erlaubt § 556e BGB die Weitergabe einer höheren Vormiete: Hat der Vormieter eine Miete gezahlt, die über der zulässigen Mietpreisbremsen-Grenze lag, darf diese Miete zunächst weiterverlangt werden. Voraussetzung: Die Vormiete war selbst rechtmäßig vereinbart. Eine Vormiete, die bereits gegen § 556d BGB verstieß, bietet keinen Bestandsschutz.

Informationspflicht bei Ausnahmen

Wer sich als Vermieter auf eine Ausnahme berufen will, muss das aktiv kommunizieren. § 556g Abs. 1a BGB schreibt vor, dass die Ausnahme vor Vertragsschluss in Textform mitgeteilt werden muss. Die Mitteilung muss die Ausnahme konkret benennen: Ein pauschaler Hinweis auf eine Modernisierung reicht nicht. Art und Grundlage der Ausnahme müssen klar benannt sein.

Ohne diese Mitteilung kann der Vermieter die Ausnahme nachträglich nicht mehr geltend machen, selbst wenn die gesetzlichen Voraussetzungen materiell vorliegen. Diese Formvorschrift wird in der Praxis häufig übersehen und führt regelmäßig dazu, dass Ausnahmen verloren gehen. Vermieter, die eine höhere Miete aufgrund einer Ausnahme ansetzen wollen, sollten die Mitteilung fest in ihren Vermietungsprozess integrieren.

Das Rügerecht: Was Vermieter wissen müssen

Die Mietpreisbremse setzt voraus, dass Mieter aktiv werden. Allein der Umstand, dass eine Miete die gesetzliche Grenze überschreitet, löst keine automatische Rückzahlungspflicht aus.

Der Mieter muss die Überschreitung in Textform gegenüber dem Vermieter rügen (§ 556g Abs. 2 BGB). Erst ab dem Zeitpunkt der Rüge kann er die Absenkung der laufenden Miete verlangen.

Bei Mietverhältnissen, die ab dem 1. April 2020 begründet wurden, gilt eine erweiterte Rückforderungsmöglichkeit: Rügt der Mieter innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn und besteht das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch, kann er zu viel gezahlte Miete rückwirkend ab dem ersten Monat des Mietverhältnisses zurückfordern. Ansprüche verjähren nach § 195 BGB in drei Jahren.

Für Vermieter bedeutet das: Das Rügerecht bleibt latent bestehen, solange das Mietverhältnis läuft. Ein Mieter, der schweigt, hat auf das Rügerecht nicht verzichtet. Vermieter, die über dem Mietspiegelwert liegen, tragen dauerhaft das Risiko einer Rüge und einer Rückforderung.

Weitere Mieterschutzregeln der NRW Mieterschutzverordnung 2025

Neben Mietpreisbremse und Kappungsgrenze enthält die MietSchVO NRW 2025 eine dritte Schutzregel: die verlängerte Kündigungssperrfrist bei Umwandlungen.

Wird eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und veräußert, darf dem Mieter nach bundesrechtlichem Grundsatz erst nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. In den 57 NRW-Kommunen, die die MietSchVO erfasst, gilt eine Frist von acht Jahren.

Für Eigentümer, die eine vermietete Wohnung erwerben und selbst nutzen wollen, ist diese verlängerte Frist ein wesentlicher Faktor bei der Rentabilitätsrechnung. Sie gilt unabhängig davon, ob die Mietpreisbremse im konkreten Fall greift oder nicht.

Ausblick: Geplante Verschärfungen im Bundesrecht

Der Bundesgesetzgeber diskutiert weitere Anpassungen der Mietpreisregeln. Im Gespräch sind Bußgelder bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse sowie Einschränkungen bei Möblierungszuschlägen und Kurzzeitmietverträgen. Eine Expertenkommission soll bis Ende 2026 Empfehlungen vorlegen. Diese Vorhaben befinden sich noch im Gesetzgebungsverfahren und sind kein geltendes Recht.

Vermieter sollten die Entwicklung im Blick behalten. Wer seine Mietverhältnisse auf Basis des aktuellen Rechts sauber dokumentiert, ist gut positioniert, auch wenn die Regeln enger werden.

Fazit

Die Mietpreisbremse ist in Münster aktiv, bundesrechtlich bis Ende 2029 verlängert und in der NRW Mieterschutzverordnung 2025 umgesetzt. Für Eigentümer mit Wohnimmobilien in Münster gelten damit drei Kernregeln: Die Neuvermietungsmiete ist auf 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt, die Kappungsgrenze für Bestandsmieterhöhungen liegt bei 15 Prozent in drei Jahren, und bei Umwandlungen greift eine Kündigungssperrfrist von acht Jahren.

Ausnahmen sind möglich, aber formstreng. Wer sie geltend machen will, muss den Mieter vor Vertragsschluss in Textform informieren. Das Rügerecht bleibt im laufenden Mietverhältnis dauerhaft bestehen.

IMMOJECTS verwaltet Wohnimmobilien in Münster und begleitet Eigentümer bei der rechtssicheren Umsetzung von Mieterhöhungen, Neuvermietungen und der Dokumentation von Ausnahmen. Wenn Sie sichergehen wollen, dass Ihre Mietverhältnisse der aktuellen Rechtslage entsprechen, sprechen Sie uns an.

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