Mietpreisbremse Hamburg 2026: Was Eigentümer und Vermieter jetzt wissen müssen

Mit dem Mietenspiegel 2025 liegt die ortsübliche Vergleichsmiete in Hamburg bei 9,94 Euro pro Quadratmeter. Gleichzeitig hat der Hamburger Senat im November 2025 die Mietpreisbremse für das gesamte Stadtgebiet bis Ende 2029 verlängert. Für jeden Vermieter in Hamburg gilt damit: Bei einer Wiedervermietung ist die zulässige Miethöhe gesetzlich begrenzt, mindestens bis Ende 2029.

Dieser Artikel erklärt, was das konkret bedeutet, welche Ausnahmen es gibt, was Eigentümer vor Vertragsschluss dokumentieren müssen und was von der laufenden Mietrechtsreform zu erwarten ist.

Was ist die Mietpreisbremse und wen betrifft sie?

Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) begrenzt die Miethöhe bei Neuvermietungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Sie gilt ausschließlich für Wohnraummietverträge bei Wiedervermietungen: wenn ein bestehendes Mietverhältnis endet und ein neuer Mieter einzieht.

Bestehende Mietverhältnisse sind davon nicht berührt. Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis richten sich nach den §§ 558 ff. BGB, insbesondere nach der ortsüblichen Vergleichsmiete und den gesetzlichen Kappungsgrenzen. Wer als Vermieter eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete durchsetzen möchte, findet dazu weiterführende Informationen im Artikel zur Mieterhöhung in Hamburg.

Gilt die Mietpreisbremse in Hamburg?

Ja, flächendeckend. Der Hamburger Senat hat am 25. November 2025 die neue Mietpreisbegrenzungsverordnung erlassen. Sie wurde im Hamburgischen Gesetz- und Verordnungsblatt Nr. 41 vom 2. Dezember 2025 veröffentlicht und gilt für das gesamte Stadtgebiet bis zum 31. Dezember 2029.

Die Ermächtigungsgrundlage ist § 556d Absatz 2 BGB. Der Bundesgesetzgeber hat diese Vorschrift im Sommer 2025 ebenfalls bis Ende 2029 verlängert und den Bundesländern damit die Möglichkeit gegeben, ihre eigenen Verordnungen entsprechend anzupassen. Hamburg hat diesen Spielraum vollständig ausgeschöpft.

Die neue Verordnung schließt lückenlos an die Vorgängerregelung an. Eine Unterbrechung zwischen den Verordnungen gab es nicht.

Die 10-Prozent-Grenze: Was ist bei einer Wiedervermietung erlaubt?

Nach § 556d Absatz 1 BGB darf die Miete bei einer Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als zehn Prozent übersteigen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus dem qualifizierten Hamburger Mietenspiegel.

Die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW) hat den Mietenspiegel 2025 am 9. Dezember 2025 veröffentlicht. Stichtag ist der 1. April 2025. Der Mittelwert liegt bei 9,94 Euro pro Quadratmeter. Der Vorgängerwert aus dem Mietenspiegel 2023 hatte bei 9,83 Euro pro Quadratmeter gelegen. Die Steigerung ist moderat, bestätigt aber den anhaltenden Aufwärtstrend.

Ein Rechenbeispiel: Ergibt der Mietenspiegel für eine Wohnung eine ortsübliche Vergleichsmiete von 10,50 Euro pro Quadratmeter, darf die Neumiete maximal 11,55 Euro pro Quadratmeter betragen. Bei 70 Quadratmetern entspricht das einer zulässigen Höchstmiete von 808,50 Euro kalt im Monat.

Wichtig: Der Mietenspiegel differenziert nach Baujahr, Wohnlage und Ausstattungsmerkmalen. Der pauschale Mittelwert ist nur ein Anhaltspunkt. Für eine belastbare Berechnung muss die konkrete Wohnung über den Online-Rechner des BSW eingeordnet werden.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse (§ 556f BGB)

Nicht alle Wohnungen in Hamburg unterfallen der Mietpreisbremse. Das Gesetz kennt zwei Hauptausnahmen sowie die Vormiete-Ausnahme.

Neubau (§ 556f Satz 1 BGB): Die Mietpreisbremse gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und erstmals vermietet wurden. Beide Voraussetzungen müssen gleichzeitig erfüllt sein. Eine Wohnung, die vor 2014 fertiggestellt, aber erst nach diesem Datum erstmals vermietet wurde, fällt nicht unter die Ausnahme. Für alle Folgevermietungen in einem nach dem 1. Oktober 2014 fertiggestellten Neubau bleibt die Ausnahme erhalten.

Umfassende Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB): Ist eine Bestandswohnung so umfangreich modernisiert worden, dass der Aufwand einem Neubau gleichkommt, gilt die Mietpreisbremse nicht für die erste Vermietung nach dieser Modernisierung. Normale Renovierungen oder Schönheitsreparaturen reichen nicht aus. Der Bundesgerichtshof hat in einem Leiturteil (BGH, Beschluss vom 27.05.2020, Az. VIII ZR 73/19) klargestellt, dass erhebliche Baukosten aufgewandt worden sein müssen, die eine Gleichstellung mit einem Neubau rechtfertigen. Folgevermietungen nach dieser ersten Vermietung sind wieder an die Mietpreisbremse gebunden.

Vormiete (§ 556e BGB): Hat der Vormieter vertraglich eine Miete gezahlt, die über der nach der Mietpreisbremse zulässigen Höhe lag, darf der Vermieter diese Vormiete fortführen. Das Ziel dieser Regelung ist es, Vermietern keine Absenkung bestehender Mietverhältnisse abzuverlangen. Wichtig: Die Vormiete darf nur weitergezahlt werden, wie sie war. Beliebige Erhöhungen sind nicht möglich.

Auskunftspflichten: Was Vermieter aktiv leisten müssen

Wer eine Ausnahme von der Mietpreisbremse geltend macht, muss dies offenlegen. § 556g Absatz 1a BGB schreibt vor: Vor Abschluss des Mietvertrages muss der Vermieter den künftigen Mieter unaufgefordert und in Textform über die Tatsachen informieren, die die Ausnahme begründen.

Das bedeutet konkret:

• Wer sich auf Neubau beruft: Baujahr oder Datum der Erstnutzung schriftlich mitteilen.
• Wer eine umfassende Modernisierung geltend macht: Durchgeführte Maßnahmen und aufgewandte Kosten dokumentiert darlegen.
• Wer die Vormiete weiterführt: Höhe und Zeitraum der früheren Miete offenlegen.

Erfolgt die Mitteilung nicht vor Vertragsschluss, kann der Vermieter die Ausnahme im Nachhinein nicht mehr wirksam einsetzen. Das Risiko liegt vollständig beim Vermieter. Fehlende oder unvollständige Auskunft führt dazu, dass die Mietpreisbremse in vollem Umfang gilt, auch wenn die Ausnahme sachlich berechtigt wäre.

Professionell geführte Mietakten, in denen die Auskunftserteilung und die zugehörigen Belege dokumentiert sind, schützen Eigentümer im Streitfall.

Was Mieter tun können: Rüge und Rückforderung

Ein Mieter, der vermutet, mehr Miete zu zahlen als zulässig, kann den Vermieter nach § 556g Absatz 2 BGB schriftlich rügen. Die Rüge muss nicht begründet werden. Ein einfacher schriftlicher Hinweis auf den vermuteten Verstoß genügt.

Ab dem Zeitpunkt der Rüge kann der Mieter die überhöhten Anteile zurückfordern. Für Zeiträume vor der Rüge ist eine Rückforderung in der Regel nicht möglich.

Für Vermieter bedeutet das: Wer die Miete korrekt berechnet und alle Ausnahmen vollständig sowie rechtzeitig ausgewiesen hat, trägt kein Rückforderungsrisiko. Kritisch wird es, wenn eine unzulässig hohe Miete vereinbart wurde. Spätestens nach einer Rüge entsteht dann eine Rückzahlungsverpflichtung.

Mietrechtsreform 2026: Was bereits beschlossen ist

Das Bundeskabinett hat am 29. April 2026 den Regierungsentwurf “Mietrecht II” beschlossen. Das Gesetz ist noch nicht in Kraft. Es durchläuft derzeit das parlamentarische Verfahren.

Für Vermieter in Hamburg sind vor allem zwei geplante Änderungen relevant:

Indexmiete: Mieterhöhungen auf Basis von Indexmietverträgen sollen gedeckelt werden. Der Entwurf sieht vor, dass Vermieter bei Indexsteigerungen nicht mehr den vollen Anstieg des Verbraucherpreisindex weitergeben dürfen. Die genaue Ausgestaltung kann sich im parlamentarischen Verfahren noch ändern.

Möblierungszuschlag: Vermieter von möblierten Wohnungen sollen den Möblierungsanteil künftig gesondert im Mietvertrag ausweisen müssen. Damit soll verhindert werden, dass die Mietpreisbremse durch überhöhte Pauschalmieten umgangen wird.

Für bestehende Verträge besteht aktuell kein Handlungsbedarf. Sobald das Gesetz in Kraft tritt, sollten Vermieter mit möblierten Wohnungen und Indexmietverträgen ihre Vertragswerke prüfen.

Checkliste: Wiedervermietung in Hamburg rechtssicher durchführen

Vor der Unterzeichnung eines neuen Mietvertrages in Hamburg empfehlen sich folgende Schritte:

1. Mietenspiegel-Tabellenwert ermitteln: Konkrete Wohnung über den BSW-Online-Rechner einordnen.
2. Höchstmiete berechnen: Tabellenwert plus maximal zehn Prozent.
3. Ausnahme prüfen: Greift eine Ausnahme nach § 556f oder § 556e BGB?
4. Ausnahme dokumentieren und mitteilen: Vor Vertragsschluss in Textform, unaufgefordert, gegenüber dem künftigen Mieter.
5. Mietakte führen: Mietenspiegel-Berechnung, Auskunftsschreiben und Belege dauerhaft aufbewahren.

Wer diese Schritte konsequent durchführt, ist auf der sicheren Seite. Wer sie überspringt, riskiert eine Rückzahlungsverpflichtung gegenüber dem Mieter.

Fazit

Die Mietpreisbremse in Hamburg ist kein vorübergehendes Phänomen. Sie gilt bis Ende 2029 und ist für das gesamte Stadtgebiet verbindlich. Für Eigentümer, die mehrere Objekte in Hamburg halten, bedeutet das: Jede Wiedervermietung erfordert eine sorgfältige Prüfung der zulässigen Miethöhe, der einschlägigen Ausnahmen und der Dokumentationspflichten.

Professionelles Mietmanagement beginnt genau hier: mit der vollständigen Kenntnis des rechtlichen Rahmens und der systematischen Umsetzung bei jeder Neuvermietung. Wenn Sie für Ihr Hamburger Portfolio eine verlässliche Einschätzung der aktuellen Rechtslage und einen strukturierten Prozess für Wiedervermietungen benötigen, sprechen Sie uns an.