ESG- und CSRD-Compliance für Bestandshalter: Was 2026 gilt
ESG- und CSRD-Compliance für Bestandshalter: Schwellenwerte, Omnibus-Reform, MEPS-Fristen und Brown Discount. Was Eigentümer von Gewerbeimmobilien jetzt wissen müssen.
Der deutsche Gebäudesektor emittierte 2025 insgesamt 103,4 Millionen Tonnen CO2-Äquivalent. Das sind 3,4 Prozent mehr als im Vorjahr und deutlich mehr als die für den Klimapfad zulässige Menge. Gleichzeitig verpflichten neue EBA-Leitlinien Banken seit dem 11. Januar 2026, die Energieeffizienz von Immobilien systematisch in Kreditentscheidungen einzubeziehen. Wer ein energieineffizientes Objekt im Portfolio hält, zahlt ab sofort messbar mehr für seine Finanzierung.
Für Eigentümer von Gewerbeimmobilien verdichten sich Umwelt-, Sozial- und Governance-Anforderungen (ESG) zu einem konkreten wirtschaftlichen Faktor. Die wichtigste regulatorische Neuerung des Jahres 2026 ist die EU-Omnibus-Richtlinie, die die direkte Berichtspflicht nach der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) auf einen deutlich kleineren Kreis von Großunternehmen beschränkt. Die mittelbare Betroffenheit für alle anderen Bestandshalter bleibt bestehen und wächst.
Dieser Artikel erklärt, was die aktuelle Rechtslage für Eigentümer von Gewerbeimmobilien konkret bedeutet.
CSRD nach dem Omnibus-Paket: Die neue Abgrenzung
Die EU-Richtlinie 2026/470, bekannt als Omnibus-I-Paket, wurde am 26. Februar 2026 im EU-Amtsblatt veröffentlicht und ist seit dem 18. März 2026 in Kraft. Sie ändert die CSRD grundlegend in Bezug auf den Anwendungsbereich.
Die neuen Schwellenwerte für die direkte Berichtspflicht sind kumulativ: Ein Unternehmen ist berichtspflichtig, wenn es im Geschäftsjahr im Durchschnitt mehr als 1.000 Mitarbeiter beschäftigt und gleichzeitig einen Nettoumsatz von mehr als 450 Millionen Euro erzielt. Beide Schwellenwerte müssen gleichzeitig überschritten werden.
Das ist eine fundamentale Änderung gegenüber der ursprünglichen CSRD-Fassung, die bei 250 Mitarbeitern oder 50 Millionen Euro Umsatz ansetzte. Nach Schätzungen der EU-Kommission fallen damit rund 80 Prozent der ursprünglich betroffenen Unternehmen aus dem direkten Anwendungsbereich heraus. Statt etwa 50.000 Unternehmen in der EU gilt die Direktpflicht nun für noch rund 5.000 bis 6.000 Unternehmen.
Für Bestandshalter in Deutschland bedeutet das: Die meisten Eigentümer von Gewerbeimmobilien sind nicht direkt CSRD-pflichtig. Was das für die mittelbare Betroffenheit heißt, ist eine andere Frage.
Mittelbare Betroffenheit: Der Datenbedarf entsteht trotzdem
Die CSRD-Reform ändert die direkten Pflichten, nicht den Datenbedarf. CSRD-pflichtige Unternehmen müssen gemäß den European Sustainability Reporting Standards (ESRS) die Treibhausgasemissionen ihrer gesamten Wertschöpfungskette offenlegen. Dazu gehören die Liegenschaften, die sie als Mieter nutzen.
Das hat eine direkte Konsequenz für Vermieter: Wer Flächen an Unternehmen vermietet, die der CSRD unterliegen, wird von diesen Mietern Verbrauchsdaten abgefragt bekommen. Konkret gefordert werden typischerweise:
Energieverbrauch je Liegenschaft in kWh pro Quadratmeter und Jahr, aufgeschlüsselt nach Energieträgern (Strom, Wärme, Gas). CO2-Emissionen nach Scope 1 (direkte Verbrennung im Gebäude) und Scope 2 (zugekaufte Energie). Die aktuelle Energieausweisklasse des Objekts. Angaben zu durchgeführten oder geplanten Sanierungsmaßnahmen.
Eigentümer, die diese Daten nicht strukturiert erfassen und bereitstellen können, stehen bei Neuvermietungen und Verlängerungsverhandlungen mit institutionellen Mietern im Nachteil. Internationale Konzerne, börsennotierte Unternehmen und Finanzdienstleister machen die Datenverfügbarkeit zunehmend zur Bedingung für Mietabschlüsse.
ESRS E1: Der Standard für Klimaberichterstattung
Für die Immobilienwirtschaft ist der European Sustainability Reporting Standard E1 (Klimawandel) der praktisch relevanteste ESRS-Standard. Der Gebäudesektor verursacht nach Angaben der EU-Kommission rund 36 Prozent der energiebedingten CO2-Emissionen in der EU und etwa 40 Prozent des gesamten Endenergieverbrauchs. Damit ist ESRS E1 für Unternehmen mit bedeutendem Immobilienbesitz fast immer wesentlich.
ESRS E1 schreibt vor: Scope-1-Emissionen (direkte Emissionen aus dem Gebäudebetrieb, zum Beispiel Gasheizungen) und Scope-2-Emissionen (indirekte Emissionen aus zugekauftem Strom und Fernwärme) müssen grundsätzlich immer offengelegt werden. Scope-3-Emissionen (indirekte Emissionen aus der Lieferkette, bei Immobilien unter anderem aus der Gebäudenutzung durch Mieter) unterliegen einer Wesentlichkeitsbeurteilung, sind aber für die meisten Immobilienportfolios ebenfalls als wesentlich einzustufen.
Das Omnibus-Paket enthält Vereinfachungen: Sektorspezifische ESRS-Standards werden freiwillig, die Berichte sollen stärker quantitativ ausgerichtet werden. Die Pflicht zur Offenlegung von Scope-1- und Scope-2-Emissionen bleibt davon unberührt.
EU-Taxonomie: Was ein nachhaltiges Gebäude ausmacht
Parallel zur CSRD wirkt die EU-Taxonomieverordnung (Verordnung (EU) 2020/852). Sie legt fest, welche wirtschaftlichen Aktivitäten als ökologisch nachhaltig gelten. Für Immobilien bedeutet das: Ein Gebäude ist taxonomiekonform, wenn es einen erheblichen Beitrag zur Eindämmung des Klimawandels leistet, keine anderen Umweltziele signifikant beeinträchtigt (Do No Significant Harm) und soziale Mindeststandards einhält.
Für Bestandshalter sind zwei Kriterien zentral: erstens der Primärenergiebedarf, der bei taxonomiekonformen Gebäuden nicht mehr als 10 Prozent über dem nationalen Schwellenwert für Niedrigstenergiegebäude liegen darf, und zweitens der Nachweis durch den Energieausweis.
Eine Delegierte Verordnung von Juli 2025 führt Wesentlichkeitsgrenzen ein: Wirtschaftliche Aktivitäten mit weniger als zehn Prozent der Einnahmen oder Ausgaben eines Unternehmens müssen künftig nicht mehr auf Taxonomiekonformität geprüft werden. Das entlastet kleinere Positionen im Portfolio, ändert aber nichts an der grundsätzlichen Notwendigkeit der Datenbasis.
Die praktische Bedeutung der EU-Taxonomie für Bestandshalter zeigt sich bei der Finanzierung: Institutionelle Investoren und Kreditgeber verwenden die Taxonomie als Klassifizierungsrahmen. Portfolios mit hohem Anteil taxonomiekonformer Objekte erzielen bessere Konditionen bei Green Bonds und nachhaltiger Finanzierung.
EPBD 2024: Neue Mindeststandards ab 2027
Die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD, Richtlinie 2024/1275/EU) trat am 28. Mai 2024 in Kraft. Deutschland muss sie bis Ende Mai 2026 in nationales Recht umsetzen.
Das für Gewerbeimmobilien entscheidende Element sind die Mindeststandards für die Gesamtenergieeffizienz, auf Englisch Minimum Energy Performance Standards (MEPS). Die Vorgaben für Nichtwohngebäude: Die energetisch schlechtesten 16 Prozent des Gewerbegebäudebestands müssen bis 2030 über die Effizienzklasse angehoben sein. Bis 2033 steigt dieser Anteil auf 26 Prozent.
Die deutschen MEPS-Vorgaben gelten ab dem 1. Januar 2027. Die Bewertungsgrundlage ist der Endenergieverbrauch in kWh pro Quadratmeter und Jahr nach DIN V 18599. Bis Ende 2026 gibt es für Nichtwohngebäude noch keine offiziell festgelegten nationalen Effizienzklassen in Deutschland.
Für Eigentümer von Gewerbeimmobilien bedeutet das: Wer heute ein Gebäude mit schlechter Energiebilanz hält, hat bis 2030 einen verbindlichen Handlungszeitraum. Sanierungsvorhaben, die 2028 oder 2029 fertig sein müssen, sollten 2026 oder 2027 geplant werden. Die Vorlaufzeiten für Planung, Genehmigung und Ausführung sind bei gewerblichen Liegenschaften erheblich.
Brown Discount: Wie ESG die Finanzierungskosten beeinflusst
Die regulatorische Pflicht zur ESG-Integration in der Bankenaufsicht ist seit dem 11. Januar 2026 Realität. An diesem Tag traten die Leitlinien der European Banking Authority (EBA) zur ESG-Risikointegration in Kraft, die alle kreditgebenden Banken verpflichten, Energieeffizienz und Nachhaltigkeitsrisiken systematisch in Kreditentscheidungen einzubeziehen.
Das Ergebnis ist messbar: ESG-konforme Gebäude mit guten Energieeffizienzklassen erzielen Zinsrabatte von 0,3 bis 0,7 Prozent gegenüber dem Marktdurchschnitt. Energieineffiziente Gebäude der Klassen F und G zahlen Zinsaufschläge von 0,2 bis 0,5 Prozent. Bei einer Finanzierungssumme von fünf Millionen Euro entspricht ein Aufschlag von 0,3 Prozent jährlichen Mehrkosten von 15.000 Euro.
Hinzu kommt der Brown Discount auf den Beleihungswert: Banken setzen für energieineffiziente Objekte den Beleihungsauslauf niedriger an oder erhöhen die Eigenkapitalanforderungen. Aktuelle Marktstudien zeigen Wertabschläge von 20 bis 27 Prozent für energieineffiziente Objekte gegenüber vergleichbaren ESG-konformen Gebäuden.
Der Effekt trifft Bestandshalter bei jeder Anschlussfinanzierung, bei Refinanzierungen und bei einer etwaigen Veräußerung. ESG-Konformität ist damit keine freiwillige Zukunftsoption, sondern ein gegenwärtiger Kostenfaktor.
GRESB: Die ESG-Benchmark für institutionelle Portfolios
Für Eigentümer, deren Portfolios institutionell refinanziert sind oder die institutionelle Mieter haben, ist der GRESB-Score (Global Real Estate Sustainability Benchmark) eine zunehmend relevante Kennzahl. GRESB bewertet Immobilienportfolios anhand von Management (30 Punkte) und Performance (70 Punkte) und vergibt ein Sterne-Rating von 1 bis 5. Die Teilnahme in Deutschland ist von 21 auf 115 Unternehmen gestiegen.
Die GRESB-Methodik 2026 enthält Änderungen gegenüber dem Vorjahr: Embodied Carbon (also die in Baumaterialien gespeicherten CO2-Emissionen) fließt mit 5 Punkten in die Bewertung ein. Das Klimarisikogewicht wurde verdoppelt. Diese Anpassungen spiegeln wider, dass die Branche zunehmend über den Gebäudebetrieb hinaus denkt.
Für Bestandshalter, die kein GRESB-Assessment durchführen, entsteht der Druck indirekt: Fondsmanager und institutionelle Investoren, die GRESB-Scores veröffentlichen, legen zunehmend Wert auf die ESG-Performance der Gebäude in ihrem Portfolio. Das setzt Vermieter unter Druck, die Daten zu liefern, auch wenn sie selbst kein GRESB-Mitglied sind.
ESG-Compliance in der Verwaltungspraxis
Die genannten Anforderungen sind keine abstrakten Regulierungsaufgaben. Sie entstehen konkret aus dem Tagesgeschäft der Immobilienverwaltung. Was das für die Verwaltungsarbeit bedeutet:
Energieverbrauchserfassung auf Objektebene: Jedes Objekt braucht eine strukturierte Erfassung von Strom, Wärme und Wasser nach Verbrauch, Energieträger und Zeitraum. Nur wer diese Daten hat, kann ESRS-E1-Anfragen beantworten.
Energieausweis-Management: Energieausweise für Nichtwohngebäude haben eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren. Abgelaufene oder fehlende Ausweise verhindern die Datenbasis für die MEPS-Einordnung ab 2027. Professionelle Verwaltung erfasst Fälligkeitsdaten und veranlasst Erneuerungen rechtzeitig.
CapEx-Planung mit ESG-Fokus: Sanierungsmaßnahmen, die die Energieeffizienzklasse verbessern, senken gleichzeitig den Zinsaufschlag bei der nächsten Finanzierung und erhöhen den Beleihungswert. Eine zustandsbasierte Instandhaltungsplanung, die ESG-Ziele integriert, verbindet technische Verwaltungsaufgaben mit wirtschaftlicher Steuerung.
Mieterdaten-Management: Bei Neuvermietungen und Verlängerungen im Gewerbebereich gehört die Vereinbarung von Datenlieferpflichten (Green Lease-Klauseln) in den Mietvertrag. Mieter, die CSRD-pflichtig sind, erwarten diese Transparenz. Wer sie anbietet, verbessert seine Verhandlungsposition.
Reporting für Eigentümer: Eigentümer mit mehreren Objekten benötigen ein konsolidiertes ESG-Reporting, das Verbrauchsdaten, CO2-Emissionen und Energieeffizienzklassen nach Objekt und Portfolio zusammenfasst. Diese Daten sind Basis für Bankengespräche, Investorenkommunikation und Behördenberichte.
Was jetzt zu tun ist
Die regulatorische Dynamik zeigt in eine Richtung: ESG-Compliance wird zur Standardanforderung im gewerblichen Immobilienmarkt. Das Omnibus-Paket hat die direkten Berichtspflichten verschlankt, nicht die wirtschaftlichen Konsequenzen für nicht-konforme Objekte.
Für Eigentümer von Gewerbeimmobilien ergibt sich eine klare Handlungsliste: Energieverbrauchsdaten strukturiert erfassen, Energieausweise aktuell halten, ESG-Risiken in die CapEx-Planung integrieren und Mietvertragsvorlagen um Green-Lease-Elemente erweitern.
Der Zusammenhang mit GEG-Anforderungen für den Betrieb ist dabei direkt: Was das Gebäudeenergiegesetz für Heizungsanlagen und Effizienzstandards vorschreibt, bildet die technische Basis für die ESG-Datenbasis. Eine Übersicht über die aktuellen GEG-Anforderungen für Hamburger Objekte liefert unser Artikel zu den GEG-Pflichten für Hamburger Bestandshalter. Für Münsteraner Objekte finden Sie die entsprechenden Informationen in unserem Artikel zu den GEG-Pflichten für Münsteraner Bestandshalter.
Die NOI-Wirkung von ESG-Maßnahmen haben wir in unserem Artikel zur NOI-Optimierung für Gewerbeimmobilien ausführlich dargestellt.
IMMOJECTS verwaltet Gewerbeimmobilien in Hamburg und Münster mit dem Anspruch, Eigentümer für die regulatorische und wirtschaftliche Entwicklung zu wappnen. Was ESG-Compliance konkret für Ihre Objekte bedeutet, klären wir im Erstgespräch.
Häufig gestellte Fragen
ESG steht für Environmental, Social und Governance und beschreibt den Rahmen, in dem Unternehmen und Immobilien anhand von Umwelt-, Sozial- und Governance-Kriterien bewertet werden. CSRD ist die Corporate Sustainability Reporting Directive, eine EU-Richtlinie, die bestimmten Unternehmen vorschreibt, einen jährlichen Nachhaltigkeitsbericht zu erstellen und zu veröffentlichen. ESG ist das Konzept, CSRD das gesetzliche Berichtsinstrument für große Unternehmen. Für Bestandshalter ist die CSRD oft nur mittelbar relevant: Sie müssen ESG-Daten liefern, weil ihre Mieter oder Investoren berichtspflichtig sind.
Nach der EU-Richtlinie 2026/470, dem sogenannten Omnibus-I-Paket, das am 26. Februar 2026 im EU-Amtsblatt veröffentlicht wurde und seit dem 18. März 2026 in Kraft ist, gilt die Direktpflicht zur Nachhaltigkeitsberichterstattung für Unternehmen, die im Geschäftsjahr im Durchschnitt mehr als 1.000 Mitarbeiter beschäftigen UND einen Nettoumsatz von mehr als 450 Millionen Euro erzielen. Beide Schwellenwerte müssen gleichzeitig überschritten werden. Für Geschäftsjahre 2025 und 2026 können die Mitgliedstaaten zusätzlich Übergangsausnahmen gewähren.
Unternehmen, die unter die CSRD fallen, müssen gemäß ESRS E1 (Klimawandel) die Treibhausgasemissionen ihrer Liegenschaften offenlegen. Das setzt voraus, dass ihre Vermieter Verbrauchsdaten bereitstellen: Energieverbrauch je Liegenschaft in kWh pro Quadratmeter und Jahr, Energieträgermix (Strom, Wärme, Gas), CO2-Emissionen nach Scope 1 und 2 sowie die aktuelle Energieausweisklasse. Eigentümer, die diese Daten nicht liefern können, riskieren, bei Neuvermietung und Verlängerungsverhandlungen übergangen zu werden. Die Anforderungen entstehen unabhängig davon, ob der Eigentümer selbst berichtspflichtig ist.
GRESB steht für Global Real Estate Sustainability Benchmark und ist der führende ESG-Leistungsvergleich für Immobilienportfolios weltweit. Institutionelle Investoren, Pensionsfonds und Immobilienfonds nutzen den GRESB-Score als Entscheidungsgrundlage für Kapitalallokation und Portfoliobewertung. Das GRESB-Assessment bewertet Management (30 Punkte) und Performance (70 Punkte) und vergibt ein Sterne-Rating von 1 bis 5. Die Teilnahme in Deutschland ist von 21 auf 115 Unternehmen gestiegen. Für Eigentümer, die Gewerbeimmobilien an institutionelle Mieter vermieten oder deren Portfolio institutionell refinanziert ist, ist GRESB zunehmend ein realer Entscheidungsfaktor.
Die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD 2024/1275/EU) trat am 28. Mai 2024 in Kraft. Deutschland muss sie bis Ende Mai 2026 in nationales Recht umsetzen. Die Mindestvorgaben für die Gesamtenergieeffizienz (MEPS) bei Nichtwohngebäuden gelten ab dem 1. Januar 2027. Die Zielvorgaben: Die energetisch schlechtesten 16 Prozent der Nichtwohngebäude müssen bis 2030 saniert sein, die schlechtesten 26 Prozent bis 2033. Eigentümer von Gewerbeimmobilien mit niedrigen Energieeffizienzklassen sollten bereits jetzt mit der Planung beginnen, da Sanierungsmaßnahmen Vorlaufzeiten von 12 bis 24 Monaten erfordern.
Der Brown Discount bezeichnet den Wertabschlag, den energieineffiziente Immobilien am Markt und in der Finanzierung hinnehmen müssen. Seit dem 11. Januar 2026 gelten die EBA-Leitlinien zur ESG-Risikointegration in der Bankenkreditvergabe. Banken sind seitdem verpflichtet, die Energieeffizienz systematisch in Kreditentscheidungen einzubeziehen. In der Praxis bedeutet das: Energieineffiziente Objekte erhalten Zinsaufschläge von 0,2 bis 0,5 Prozent, während ESG-konforme Gebäude Zinsrabatte von 0,3 bis 0,7 Prozent erzielen. Der Verkehrswertabschlag für energieineffiziente Objekte beträgt nach aktuellen Marktstudien 20 bis 27 Prozent gegenüber vergleichbaren effizienten Gebäuden.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt die energetischen Mindestanforderungen an Gebäude in Deutschland, insbesondere Heizungsanlagen und Effizienzstandards. Die CSRD regelt die Berichterstattungspflicht für Unternehmen. Der praktische Zusammenhang: Die GEG-Konformität eines Gebäudes ist eine wesentliche Vorstufe zur ESG-Konformität. Energieklassen, Primärenergiebedarfswerte und Heizungstechnologie aus dem GEG-Energieausweis fließen direkt in die ESRS-E1-Berichterstattung ein. Wer GEG-Anforderungen erfüllt, legt damit bereits einen Grundstein für die ESG-Datenbasis, die Mieter und Banken einfordern.
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